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二手房房价累计涨16% 楼市暖冬业主由租转售

  市场不好就出租,市场好转就卖房,二手房对于市场的敏感度远胜于新房市场。根据链家地产市场研究部统计,截至11月,今年以来二手房价格累计涨幅为16%,平均租金累计涨幅还不足9%。

随着市场的回暖,新增挂牌房源中在租房屋的比例也不断走高。6月份甚至达到了40%。3-8月期间都保持在37%以上。11月进入暖冬后,该比例为35.4%,虽然并非全年最高,但比10月份上涨2.2个百分点,由租转售趋势再度显现。

  链家地产市场研究部张旭认为,在出售房源中正在出租的房源比例增多,可以侧面反映出市场火热下,部分租赁业主心理预期变化,一些租赁房源正在转向买卖市场。去年调控最为深入的四季度,出售房源中在租的比例仅在30%左右。市场回暖,房价涨幅要高于租金涨幅是主要原因。

  一方面,随着年底暖冬的到来,房价上行越发显著,整体租金回报率相对降低。且当前租赁市场正值淡季,租金难以上涨,促使由租转售情况再度增加。另一方面,房价走出低谷,正逐渐接近调控前的水平,去年那些由售转租的业主逐渐恢复出售意愿。

  张旭认为,房源从租赁市场流入买卖市场,对于目前相对紧张的出售房源来讲是一种有效的补充。但对于租赁市场来说并不利,可能会导致租赁市场上供需关系的进一步不平衡。随着市场的回暖和房价的上涨,也充分体现出小业主仍有较强的逐利性。对于出租的长期、低水平收益,业主最终仍是更看重转让的增值收益。

值得注意的是,随着限购政策的影响,目前成交的二手房依然以刚需户型为主。据统计,11月90平方米以下的住宅成交占比为63%,与10月相比增长了3.8个百分点。且平均套均面积为89.2平方米,与10月相比下降了3.9个百分点。

  张旭认为,从今年的市场走势看,刚需释放经历三个时期。一是节后市场初步回暖,刚需第一波释放,今年的2-4月份,90平方米以下成交占比达到了65%以上,随后持续回落。在信贷政策的利好刺激下,刚需掀起市场回暖的开端。二是今年8月份的成交高峰期,刚需也出现阶段性的释放,成交占比达到65%。而当前小户型成交占比由59%的最低点再次抬头,说明刚需购房者入市积极性再次提高。

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