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购买二手房要探清三问题:房龄、房价与贷款

来源:新文化网2012-12-13 11:07:59 
  一般来说,买二手房投资较买新楼有其自身优势:一是房屋质量更易看清。二是价格弹性较大。三是周边设施更加完善。因此很多人愿意买二手房。然而,在买卖过程中由于二手房的背景以及交易过程相对繁杂,易引发纠纷。对此,本报为您支招,助您顺利购二手房。

  问题一

  怎样探清二手房“芳龄”

  【案例】准备购买二手房的王小姐,最近被房子的真实“年龄”搞昏了头。“我相中一套二手房,房东说房子是1998年建的,但我看房产证上的日期却是1999年5月,土地使用权证上显示的土地截止日期则是2060年5月20日。房子到底是哪年的啊?我是不是被骗了?”王小姐非常疑惑,这房子到底“芳龄”几许?而二手房的房龄关系到贷款、今后的再次转让等问题。

  【为您支招】房产证和土地使用权证都无法准确反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期,如果是二手房,可能已经转手了两至三次,房证体现的是最后下房证的时间,最后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。土地使用权证上显示的截止日期虽然可以推断出该房屋是于1990年5月20日取得土地使用权的,但建楼和拿地并非同一时期,开发商拿到地后并不能立刻开工,加上工期和销售,拿地的时间和房子建成的时间最多可以相差10年。

  那么二手房的真实年限该怎样进行判断?据专家介绍,辨别二手房的真实“年龄”,有几个简单的方法:最好的办法是先到房产管理部门查档。无论是单位建的房子还是商品房,都会在相应的产权部门登记,那是最准确的房龄;还有一个较为简单的办法,是向附近的老住户打听,他们对房龄一般都记得很清楚,相比较于看房证和土地证,这个办法要有效得多;其次,屋内如果新近装饰过,可进入厨房、卫生间观察,因为厨卫的装修比较难改,一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外,由于地板的装修不易更换,地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧;最后一个办法是查看产权证,产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限,如果是商品房,可由产权办理时间向前推一两年时间,如果是单位房则时间更长,最少前推两三年时间。此点适用于首次转手的二手房。最后,购房者还可在与房东签订的转让合同中约定,如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符,房东应承担违约责任。

  问题二

  怎样评估二手房价值几何

  【案例】李女士相中一套二手房,但是卖家要价与李女士的期待值相去甚远,她觉得很困惑,这房子是否值这么高的价格?

  【为您支招】日常生活中,购房者可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例进行对照,对自己的房屋进行粗略的评估,避免因价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。

  针对房地产买卖的自我评估,专业人士建议有如下估算方法:楼龄折旧,每年-2%;房屋结构,功能低-10%;楼层,顶楼-5%,次底层与次顶层-3%,中间层+3%;朝向,朝向价值从高到低:东南、西南、东北、西北。若无南向窗户则-5%;教育区域,有重点中小学+15%;有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差;小区配套,无小区配套则-5%;物业管理,无物业管理则-5%。房屋折旧因素包括房屋成新度、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修等。

  以一套某中小学区域55平方米的两居室学区房为例:建筑年代为1988年,楼层为4/6,有小区和物业,朝向为西,双气,普通装修。

  折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即16年×(-2%)=-0.32;

  楼层:一层为-2%;二层为0,三、四层为+2%,五层为+1%,顶层为-2%。高层:一层为-3%;二层为-2%,三层为-1%,四、五层为0,六层及六层以上为+1%,顶层为-3%,本套房屋应该是+2%;

  朝向:朝向也会对价格产生一定的影响;东向为0,南向为+2%,西向为-1%,北向-2%,因此这套房屋应该是-1%;

  重点中小学区:+15%。

  以当地商品新房的均价6500元/平方米为标准,估算出该房产价格为:6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。

  因此得出该房屋的成交单价应在5460元。

  问题三

  二手房已过户贷款却卡壳

  【案例】8月初,周先生通过中介购买了一套18年房龄的二手房,面积为65平方米。交完部分房款,缴纳了契税、交易费、中介费等费用,连房产证都已经更名过户为他的名,最后事情却卡在银行放贷方面。由于该房的房龄较老,银行的决定是,周先生的公积金贷款只予贷12万元,其申请16万元贷款,剩下的4万元需自己补上。

  【为您支招】面对如此尴尬境地,周先生能够解决问题的办法大致包括以下几个:一个就是想办法将剩下的4万元余款补上,公积金贷款方面对于房龄在5年以上的房子放贷要求首付最低在50%以上,按周先生需要贷款16万元的情况来看,周先生首付起码付了16万左右,可能要补齐余款4万元比较困难,不过此种方式相对较为稳妥。

  第二种选择就是放弃公积金贷款,选择商业贷款,商业贷款能够获取的额度相较公积金更高,况且商贷申请成功后,公积金账户里的钱也可以取现金还商贷月供,此方法就是利息比单纯的公积金贷款更高。但一般银行会对申请人(及其配偶,单身则核查申请人一人即可)的偿还能力进行调查之后再决定准贷与否。

  第三种方式就是换家房贷政策更为宽松的银行,看能否贷得更多的钱。

  最后便是退房,另买一套房龄新点的房子,不过因为周先生已经偿付了契税、中介费等费用,房产都已更名,且根据物权法精神,产权证需要“二次过户”,重新产生买卖关系,由此产生的费用极可能由周先生单方承担,退房的话损失太大,此种方式不易接受。

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